Wszystko, co musisz wiedzieć o odwróconych kredytach hipotecznych

Wszystko, co musisz wiedzieć o odwróconych kredytach hipotecznych
16 października 2020

Ujawnienie reklamodawcy

Jesteśmy niezależną porównywarką reklamową. Naszym celem jest pomoc w podejmowaniu mądrzejszych decyzji finansowych poprzez dostarczanie interaktywnych narzędzi i kalkulatorów finansowych, publikowanie oryginalnych i obiektywnych treści, umożliwiając bezpłatne przeprowadzanie badań i porównywanie informacji – tak, abyś mógł z pewnością podejmować decyzje finansowe.

Bankrate współpracuje z emitentami, w tym między innymi z American Express, Bank of America, Capital One, Chase, Citi i Discover.

Jak zarabiamy pieniądze.

Oferty, które pojawiają się na tej stronie pochodzą od firm, które nam wynagradzają. Ta rekompensata może mieć wpływ na to, jak i gdzie produkty pojawiają się na tej stronie, w tym na przykład na kolejność, w jakiej mogą się pojawiać w kategoriach aukcji. Jednak ta rekompensata nie ma wpływu na publikowane przez nas informacje ani recenzje, które widzisz na tej stronie. Nie uwzględniamy wielu firm ani ofert finansowych, które mogą być dla Ciebie dostępne.

  • 12 sierpnia 2020 /
  • 8 min czytania

Podziel się tą stroną

Dzielić

W Bankrate staramy się pomóc Ci podejmować mądrzejsze decyzje finansowe. Chociaż przestrzegamy ścisłej rzetelności redakcyjnej, ten post może zawierać odniesienia do produktów naszych partnerów. Oto wyjaśnienie, w jaki sposób zarabiamy pieniądze.

Rzetelność redakcyjna

Bankrate przestrzega ścisłej polityki redakcyjnej, więc możesz mieć pewność, że Twoje interesy są dla nas najważniejsze. Nasi wielokrotnie nagradzani redaktorzy i reporterzy tworzą uczciwe i dokładne treści, które pomogą Ci podejmować właściwe decyzje finansowe.

Kluczowe zasady

Cenimy Twoje zaufanie. Naszą misją jest dostarczanie czytelnikom dokładnych i bezstronnych informacji, a my stosujemy standardy redakcyjne, aby to zapewnić. Nasi redaktorzy i reporterzy dokładnie sprawdzają zawartość redakcyjną, aby upewnić się, że informacje, które czytasz, są dokładne. Utrzymujemy zaporę ogniową między naszymi reklamodawcami a naszym zespołem redakcyjnym. Nasz zespół redakcyjny nie otrzymuje bezpośredniego wynagrodzenia od naszych reklamodawców.

Niezależność redakcyjna

Redakcja Bankrate pisze w imieniu CIEBIE – czytelnika. Naszym celem jest udzielenie najlepszych porad, które pomogą Ci podejmować mądre decyzje dotyczące finansów osobistych. Przestrzegamy ścisłych wytycznych, aby zapewnić, że reklamodawcy nie mają wpływu na nasze treści redakcyjne. Nasz zespół redakcyjny nie otrzymuje bezpośredniego wynagrodzenia od reklamodawców, a nasze treści są dokładnie sprawdzane pod kątem dokładności. Niezależnie od tego, czy czytasz artykuł, czy recenzję, możesz ufać, że otrzymujesz wiarygodne i niezawodne informacje.

Jak zarabiamy pieniądze

Masz pytania dotyczące pieniędzy. Bankrate ma odpowiedzi. Nasi eksperci pomagają Ci opanować Twoje pieniądze od ponad czterech dekad. Nieustannie staramy się zapewniać konsumentom fachowe porady i narzędzia potrzebne do odniesienia sukcesu przez całe życie.

Bankrate przestrzega ścisłej polityki redakcyjnej, więc możesz mieć pewność, że nasze treści są uczciwe i dokładne. Nasi wielokrotnie nagradzani redaktorzy i reporterzy tworzą uczciwe i dokładne treści, które pomogą Ci podejmować właściwe decyzje finansowe. Treści tworzone przez naszą redakcję są obiektywne, oparte na faktach i nie mają na nie wpływu nasi reklamodawcy.

W przejrzysty sposób wyjaśniamy, w jaki sposób możemy zapewnić Ci wysokiej jakości treści, konkurencyjne ceny i przydatne narzędzia, wyjaśniając, w jaki sposób zarabiamy.

Bankrate.com to niezależny, wspierany przez reklamy wydawca i porównywarka. Otrzymujemy wynagrodzenie w zamian za umieszczenie sponsorowanych produktów i usług lub kliknięcie przez Ciebie niektórych linków zamieszczonych w naszej witrynie. Dlatego ta rekompensata może mieć wpływ na to, jak, gdzie iw jakiej kolejności pojawiają się produkty w kategoriach aukcji. Inne czynniki, takie jak nasze własne zasady dotyczące zastrzeżonej witryny internetowej oraz to, czy produkt jest oferowany w Twojej okolicy, czy w wybranym przez Ciebie zakresie oceny kredytowej, również mogą mieć wpływ na to, jak i gdzie produkty pojawiają się na tej stronie. Chociaż staramy się oferować szeroką gamę ofert, Bankrate nie zawiera informacji o każdym produkcie lub usłudze finansowej lub kredytowej.

Odwrócona hipoteka jest sposobem dla właścicieli domów w wieku 62 lat i starszych na wykorzystanie kapitału własnego w domu. W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego właściciel domu, który jest bezpośrednim właścicielem domu – lub przynajmniej ma znaczny kapitał, z którego może czerpać – może wycofać część swojego kapitału bez konieczności spłacania go, dopóki nie wyjdzie z domu.

Możesz się zastanawiać, dlaczego ktoś miałby chcieć pożyczyć pod zastaw domu, na spłatę którego ciężko pracowali. Oto, jak działają odwrócone kredyty hipoteczne i co powinni wiedzieć właściciele domów.

Co to jest odwrócony kredyt hipoteczny?

Odwrócony kredyt hipoteczny to rodzaj pożyczki, która pozwala właścicielom domów w wieku 62 lat i starszym, zwykle spłacającym kredyt hipoteczny, pożyczyć część kapitału własnego domu jako dochód wolny od podatku. W przeciwieństwie do zwykłego kredytu hipotecznego, w którym właściciel domu dokonuje płatności na rzecz pożyczkodawcy, w przypadku hipoteki odwróconej, pożyczkodawca płaci właścicielowi domu.

Właściciele domów, którzy decydują się na taki rodzaj kredytu hipotecznego, nie mają miesięcznej raty i nie muszą sprzedawać swojego domu (innymi słowy mogą w nim mieszkać), ale kredyt musi zostać spłacony po śmierci kredytobiorcy na stałe wyprowadza się lub sprzedaje dom.

Uzupełnianie dochodu z emerytury, pokrycie kosztów niezbędnych napraw domu lub pokrycie kosztów leczenia z własnej kieszeni jest powszechnym i dopuszczalnym sposobem wykorzystania wpływów z odwróconego kredytu hipotecznego, mówi Bruce McClary, rzecznik National Foundation for Credit Counseling.

„W każdej sytuacji, w której regularny dochód lub dostępne oszczędności nie wystarczają na pokrycie wydatków, odwrócona hipoteka może powstrzymać seniorów przed skorzystaniem z wysokoprocentowych linii kredytowych lub innych bardziej kosztownych pożyczek” – mówi McClary.

Jednym z najpopularniejszych rodzajów odwróconych kredytów hipotecznych jest hipoteka typu Home Equity Conversion Mortgage (HECM), która jest wspierana przez rząd federalny.

Kto kwalifikuje się do odwróconego kredytu hipotecznego?

Aby kwalifikować się do odwróconej hipoteki, główny właściciel domu musi mieć co najmniej 62 lata. Jeśli jednak współmałżonek ma mniej niż 62 lata, nadal możesz uzyskać odwrócony kredyt hipoteczny, jeśli spełniasz inne kryteria kwalifikacyjne. Na przykład:

  • Musisz być bezpośrednim właścicielem domu lub mieć jeden główny zastaw, na który masz nadzieję pożyczyć.
  • Wszelkie istniejące kredyty hipoteczne muszą zostać spłacone z wpływów z odwróconej hipoteki.
  • Musisz mieszkać w domu jako głównym miejscu zamieszkania.
  • Musisz być na bieżąco z podatkami od nieruchomości, ubezpieczeniem domu i innymi obowiązkowymi zobowiązaniami prawnymi, takimi jak składki na stowarzyszenia właścicieli domów.
  • Musisz wziąć udział w sesji informacyjnej dla konsumentów prowadzonej przez doradcę zatwierdzonego przez HUD.
  • Musisz dbać o swoją własność i utrzymywać ją w dobrym stanie.
  • Twój dom musi być domem jednorodzinnym, nieruchomością wielorodzinną z maksymalnie czterema jednostkami, domem produkcyjnym zbudowanym po czerwcu 1976 r., Kondominium lub kamienicą.

Jakie są rodzaje odwróconych kredytów hipotecznych?

Istnieją różne rodzaje odwróconych kredytów hipotecznych, a każdy z nich odpowiada innym potrzebom finansowym.

  • Home Equity Conversion Mortgage (HECM) – Najpopularniejszy rodzaj odwróconego kredytu hipotecznego, te ubezpieczone federalnie kredyty hipoteczne mają zwykle wyższe koszty początkowe, ale fundusze można wykorzystać na dowolny cel. Chociaż są one szeroko dostępne, HECM są oferowane wyłącznie przez pożyczkodawców zatwierdzonych przez Federal Housing Administration (FHA), a przed zamknięciem wszyscy pożyczkobiorcy muszą uzyskać porady zatwierdzone przez HUD.
  • Zastrzeżony odwrócony kredyt hipoteczny – jest to pożyczka prywatna nieopłacana przez rząd. Zazwyczaj możesz otrzymać wyższą pożyczkę w ramach tego typu odwróconego kredytu hipotecznego, zwłaszcza jeśli masz dom o wyższej wartości.
  • Pojedynczy odwrotny kredyt hipoteczny – ta hipoteka nie jest tak powszechna jak dwie pozostałe i jest zwykle oferowana przez organizacje non-profit oraz agencje stanowe i lokalne. Pożyczkobiorcy mogą wykorzystać pożyczkę (zazwyczaj na znacznie mniejszą kwotę) na pokrycie jednego konkretnego celu, takiego jak przebudowa dostępna dla osób niepełnosprawnych, mówi Jackie Boies, starszy dyrektor ds. Mieszkaniowych i usług upadłościowych Money Management International, doradcy ds. Zadłużenia non-profit. z siedzibą w Sugar Land w Teksasie.

Jak działają odwrócone kredyty hipoteczne?

Pomimo koncepcji w praktyce, wykwalifikowani właściciele domów mogą nie być w stanie pożyczyć całej wartości domu, nawet jeśli kredyt hipoteczny zostanie spłacony. Kwota, którą właściciel domu może pożyczyć, zwana limitem głównym, różni się w zależności od wieku najmłodszego pożyczkobiorcy lub uprawnionego współmałżonka, który nie jest pożyczkobiorcą, aktualnych stóp procentowych, limitu kredytu hipotecznego HECM (765.600 USD od lipca 2020 r.) I wartości domu.

Właściciele domów prawdopodobnie otrzymają wyższy limit kapitału, im są starsi, tym więcej jest warta nieruchomość i tym niższe jest oprocentowanie. Kwota może wzrosnąć, jeśli pożyczkobiorca ma HECM o zmiennej stopie procentowej. W przypadku zmiennej stawki dostępne są następujące opcje:

  • Równe miesięczne raty, pod warunkiem, że przynajmniej jeden kredytobiorca mieszka w nieruchomości będącej głównym miejscem zamieszkania
  • Równe miesięczne płatności za ustalony okres miesięcy uzgodniony z wyprzedzeniem
  • Linia kredytowa, do której można uzyskać dostęp do momentu jej wyczerpania
  • Połączenie linii kredytowej i stałych miesięcznych płatności przez cały okres zamieszkania
  • Połączenie linii kredytowej i stałych miesięcznych płatności przez określony czas

Z drugiej strony, jeśli wybierzesz HECM ze stałą stopą procentową, otrzymasz jednorazową wypłatę ryczałtową.

Odsetki od odwróconego kredytu hipotecznego są naliczane co miesiąc, a nadal będziesz musiał mieć odpowiedni dochód, aby nadal płacić podatki od nieruchomości, ubezpieczenie domu i utrzymanie domu.

„Seniorzy powinni uważać, aby jak najlepiej wykorzystać pożyczkę, starannie planując budżet, aby uniknąć zbyt szybkiego wyczerpania środków i mieć pewność, że podatki i ubezpieczenie są opłacane zgodnie z ustaleniami” – mówi McClary.

Ile pieniędzy można uzyskać z odwróconego kredytu hipotecznego?

Kwota pieniędzy, jaką możesz uzyskać z odwróconego kredytu hipotecznego, zależy od wielu czynników, według Boiesa, takich jak aktualna wartość rynkowa domu, wiek, aktualne stopy procentowe, rodzaj odwróconej hipoteki, związane z nią koszty i Twoje ocena finansowa.

Na kwotę, którą otrzymujesz, wpłynie również to, czy dom jest obciążony jakimikolwiek innymi hipotekami lub zastawami. Jeśli na przykład istnieje saldo z pożyczki pod zastaw domu lub linii kredytowej pod zastaw domu (HELOC) lub zastawów podatkowych lub orzeczeń, należy je najpierw spłacić z odwróconych wpływów z hipoteki.

„Bez względu na rodzaj odwróconego kredytu hipotecznego nie powinieneś oczekiwać, że otrzymasz pełną wartość swojego domu” – mówi Boies. „Zamiast tego otrzymasz procent tej wartości”.

Ile kosztuje odwrócony kredyt hipoteczny?

Koszty zamknięcia odwróconego kredytu hipotecznego nie są tanie, ale większość kredytów hipotecznych HECM pozwala właścicielom domów na przeniesienie kosztów na pożyczkę, więc nie trzeba płacić z góry. W ten sposób zmniejsza się jednak kwota środków dostępnych w ramach pożyczki.

Oto zestawienie opłat i prowizji HECM według HUD:

  • Składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP) – na zamknięciu obowiązuje początkowa MIP wynosząca 2%, a roczna MCI równa jest 0,5% salda pozostałego kredytu. MCI można sfinansować z pożyczki.
  • Opłata początkowa – aby przetworzyć Twoją pożyczkę HECM, pożyczkodawcy pobierają wyższą kwotę z 2 500 USD lub 2 procent pierwszych 200 000 USD wartości domu, plus 1 procent kwoty powyżej 200 000 USD. Opłata jest ograniczona do 6000 USD.
  • Opłaty za obsługę – pożyczkodawcy mogą pobierać miesięczną opłatę za utrzymanie i monitorowanie HECM przez cały okres pożyczki. Miesięczne opłaty za obsługę nie mogą przekroczyć 30 USD w przypadku pożyczek o stałym oprocentowaniu lub rocznej stopie korygującej lub 35 USD, jeśli stawka jest dostosowywana co miesiąc.
  • Opłaty stron trzecich – osoby trzecie mogą również pobierać własne opłaty, takie jak wycena i inspekcja domu, sprawdzenie zdolności kredytowej, poszukiwanie tytułu i ubezpieczenie tytułu lub opłata za nagranie.

Pamiętaj, że oprocentowanie odwróconych kredytów hipotecznych jest zwykle wyższe, co może również zwiększyć Twoje koszty. Stawki mogą się różnić w zależności od pożyczkodawcy, Twojej zdolności kredytowej i innych czynników.

Odwrotne wady i zalety kredytów hipotecznych

Pożyczka pod zastaw kapitału własnego domu może uwolnić gotówkę na wydatki na życie, ale składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego oraz opłaty za udzielenie kredytu i opłaty za obsługę mogą się sumować. Oto zalety i wady odwróconego kredytu hipotecznego.

  • Pożyczkobiorca nie musi dokonywać miesięcznych spłat salda pożyczki
  • Dochody można przeznaczyć na wydatki na życie i opiekę zdrowotną, spłatę zadłużenia i inne rachunki
  • Fundusze mogą pomóc pożyczkobiorcom cieszyć się emeryturą
  • Małżonkowie, którzy nie pożyczają pożyczki, a których nie ma na liście hipoteki, mogą pozostać w domu po śmierci kredytobiorcy
  • Kredytobiorcy w obliczu egzekucji mogą wykorzystać odwróconą hipotekę, aby spłacić istniejący kredyt hipoteczny, potencjalnie zatrzymując egzekucję
  • Pożyczkobiorca musi utrzymywać dom i płacić podatki od nieruchomości oraz ubezpieczenie domu
  • Odwrotna hipoteka zmusza cię do zaciągnięcia pożyczki pod zastaw kapitału własnego, który może być kluczowym źródłem funduszy emerytalnych
  • Opłaty i inne koszty zamknięcia mogą być wysokie i obniżą ilość dostępnej gotówki

Alternatywy dla odwróconej hipoteki

Jeśli nie zostaniesz sprzedany za zaciągnięcie odwróconego kredytu hipotecznego, masz opcje. W rzeczywistości, jeśli nie masz jeszcze 62 lat (a najlepiej nie skończysz wkrótce 62 lat), pożyczka pod zastaw domu lub HELOC jest prawdopodobnie lepszą opcją.

Obie te pożyczki pozwalają na zaciągnięcie pożyczki pod zastaw kapitału własnego w domu, chociaż pożyczkodawcy ograniczają tę kwotę do 80–85% wartości domu, a przy pożyczce pod zastaw domu trzeba będzie dokonywać miesięcznych płatności. (W przypadku HELOC płatności są wymagane po wygaśnięciu okresu wykorzystania linii kredytowej).

Koszty zamknięcia i oprocentowanie pożyczek pod zastaw domu i HELOC są również znacznie niższe niż w przypadku odwróconej hipoteki.

Oprócz pożyczki pod zastaw domu możesz również rozważyć:

  • Cięcie wydatków – przycinanie wydatków uznaniowych może pomóc Ci pozostać w domu przez dłuższy czas. Jeśli potrzebujesz pomocy z koniecznym rachunkiem, rozważ skontaktowanie się z lokalną organizacją pomocową (Administracja ds. Życia Społecznego może Ci pomóc w jej znalezieniu), która może być w stanie pomóc w opłaceniu paliwa, opłatach za media i niezbędnych naprawach domu.
  • Zmniejszenie – jeśli jesteś w stanie i chcesz się przeprowadzić, sprzedaż domu i przeprowadzka do mniejszego, tańszego domu może dać ci dostęp do kapitału własnego. Możesz przeznaczyć wpływy ze sprzedaży na opłacenie innego domu gotówką lub spłatę innego zadłużenia.
  • Refinansowanie – jeśli jeszcze nie spłaciłeś kredytu hipotecznego, możesz rozważyć refinansowanie pożyczki, aby obniżyć miesięczne raty i uwolnić różnicę. Pamiętaj jednak, aby zważyć koszty zamknięcia i nowe warunki pożyczki, aby zobaczyć, jak wpłyną one na twoje finanse w latach emerytalnych.

Jak szukać odwróconego kredytu hipotecznego

Przed zakupem odwróconego kredytu hipotecznego warto porozmawiać z doradcą zatwierdzonym przez HUD. Doradca może pomóc w nakreśleniu zalet i wad tego rodzaju pożyczki oraz tego, jak może to wpłynąć na Twoich spadkobierców po Twojej śmierci.

Robiąc zakupy, zdecyduj, jaki rodzaj odwróconego kredytu hipotecznego najlepiej pasuje do Twoich celów finansowych. Porównaj kilku pożyczkodawców i oferty na podstawie warunków pożyczki i opłat. Składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego są zazwyczaj takie same dla pożyczkodawców, ale inne koszty, takie jak oprocentowanie i opłata za obsługę, mogą się znacznie różnić.

Odwrotne oszustwa hipoteczne

Kupując pożyczkę i rozważając dostępne opcje, wypatruj dwóch najczęstszych oszustw związanych z odwróconym kredytem hipotecznym:

  • „Pożyczki” kontrahentów – niektórzy wykonawcy będą próbowali przekonać Cię do uzyskania odwróconej hipoteki, reklamując usługi remontowe.
  • „Pożyczki” dla weteranów – Departament Spraw Weteranów (VA) nie zapewnia odwróconych kredytów hipotecznych, ale możesz zobaczyć reklamy obiecujące specjalne oferty dla weteranów, takie jak bezpłatny odwrócony kredyt hipoteczny w celu przyciągnięcia pożyczkobiorców.

Najlepszym sposobem uniknięcia oszustwa odwróconego kredytu hipotecznego jest zachowanie świadomości i czujność. Jeśli na przykład osoba fizyczna lub firma naciska na Ciebie, aby podpisać umowę, prawdopodobnie jest to czerwona flaga.

Konkluzja

Odwrócony kredyt hipoteczny może być pomocny dla właścicieli domów, którzy szukają dodatkowego dochodu w okresie emerytalnym, a wielu z nich wykorzystuje fundusze na uzupełnienie ubezpieczenia społecznego lub innych dochodów, pokrycie kosztów leczenia, opłacenie opieki domowej i ulepszenie domu, mówi Boies.

Istnieją również elastyczne sposoby otrzymywania pieniędzy z odwróconej hipoteki: ryczałt, miesięczna rata, linia kredytowa lub kombinacja.

Poza tym, jeśli wartość domu wzrośnie i stanie się warta więcej niż saldo odwróconego kredytu hipotecznego, ty lub twoi spadkobiercy możecie otrzymać różnicę, wyjaśnia Boies.

Jednak sytuacja odwrotna może stanowić problem: jeśli saldo przekroczy wartość domu, Ty lub Twoi spadkobiercy może zajść potrzeba przejęcia domu lub przekazania go pożyczkodawcy w inny sposób.

Istnieją również potencjalne komplikacje dotyczące innych osób mieszkających w domu z pożyczkobiorcą oraz tego, co może się z nimi stać, jeśli pożyczkobiorca umrze. Członkowie rodziny, którzy dziedziczą nieruchomość, będą chcieli zwrócić szczególną uwagę na szczegóły dotyczące zarządzania saldem pożyczki w przypadku śmierci pożyczkobiorcy.

„Istnieją przepisy, które pozwalają rodzinie na przejęcie domu w takich sytuacjach, ale muszą spłacić pożyczkę z własnych pieniędzy lub kwalifikować się do kredytu hipotecznego, który pokryje zadłużenie” – mówi McClary.

Ponadto, chociaż nie wszyscy pożyczkodawcy odwróconego kredytu hipotecznego stosują taktyki sprzedaży o dużej presji, niektórzy używają ich, aby przyciągnąć pożyczkobiorców.

„Przed podpisaniem umowy pożyczki zawsze najlepiej jest zasięgnąć porady agencji non-profit, która oferuje doradztwo w zakresie odwrotnego kredytu hipotecznego” – zaleca McClary. „Zasięgnięcie porady od rzecznika celebrytów lub przedstawiciela handlowego bez uzyskania faktów od zaufanego, niezależnego źródła może narazić Cię na poważne zobowiązanie finansowe, które może nie być najlepsze w Twoich okolicznościach”.

Aby znaleźć pożyczkodawcę zatwierdzonego przez FHA lub agencję doradczą zatwierdzoną przez HUD, możesz odwiedzić internetowy lokalizator HUD lub zadzwonić na linię porad mieszkaniowych HUD pod numer 800-569-4287.