Kiedy odejść od kredytu hipotecznego

Category: Spłatę Kredytu
17 lutego 2021

Są chwile, kiedy może to być rozważny wybór

  • FACEBOOK
  • ŚWIERGOTLINKEDINJeśli masz kredyt hipoteczny na kwotę wyższą niż wartość Twojej nieruchomości, co robisz? Jeśli jesteś właścicielem największej nieruchomości mieszkalnej na Manhattanie, możesz zdecydować się na odejście, pozostawiając bałagan swoim wierzycielom, gdy będziesz zajmować się swoim biznesem.

    W rzeczywistości tak właśnie stało się, gdy Tishman Speyer, amerykańska firma inwestująca w nieruchomości, porzuciła 11 000 jednostek Stuyvesant Town i Peter Cooper Village na Manhattanie w 2010 roku. Było to jedno z największych upadłości w historii – a firma nadal udało się pozostać w biznesie. Tishman Speyer po prostu podążał ścieżką wielu przedsiębiorstw zajmujących się nieruchomościami komercyjnymi, które istniały wcześniej.

    Jeśli jednak jesteś posiadaczem hipoteki mieszkaniowej, odejście od kredytu hipotecznego prawdopodobnie będzie wyglądać inaczej (jest mało prawdopodobne, aby było tak czyste i łatwe). Mimo to, może Cię zaskoczyć ta rada: mówiąc matematycznie, odejście może być czasem najrozsądniejszym wyborem.

    Kluczowe wnioski
  • Są chwile, kiedy odejście od hipoteki mieszkaniowej jest najlepszą opcją.
  • Podczas Wielkiej Recesji wielu właścicieli domów – nawet tych, którzy mieli wystarczające dochody, aby pokryć swoje kredyty hipoteczne – zdecydowało się odejść, gdy ich domy straciły na wartości.Niektórzy eksperci twierdzą, że odejście od kredytu hipotecznego może mieć sens zawsze, gdy można wynająć podobne miejsce za mniej niż spłatę kredytu hipotecznego.Posiadacze kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu, którzy są właścicielami domów, które straciły na wartości, są bardziej skłonni do rezygnacji z kredytów hipotecznych w okresach wzrostu stóp procentowych.Jeśli odejście jest najlepszą opcją, bądź przygotowany i miej plan na następne miejsce do życia.Kiedy odchodzenie ma sens

    Przed pojawieniem się krajowej bańki mieszkaniowej pod koniec XXI wieku można było ogólnie liczyć na wzrost cen nieruchomości w czasie. Podczas gdy kilka regionów geograficznych od czasu do czasu odnotowuje spadek wartości, w skali kraju domy zyskiwały na wartości w czasie. Do tego momentu był to długoterminowy trend w Stanach Zjednoczonych  

    Jednak w latach 2008 i 2009 wartość nieruchomości spadła (czasami notując dwucyfrowe spadki wartości). Gdy rok 2009 dobiegał końca, a rok 2010 rozpoczął się, około 25% wszystkich kredytów hipotecznych w kraju znajdowało się pod wodą – kwota zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych była wyższa niż wartość domów. W tym momencie wydarzyło się coś, co dla niektórych było wcześniej nie do pomyślenia: pożyczkobiorcy, których wciąż było stać na spłatę kredytu hipotecznego, postanowili tego nie robić.

    Jeśli możesz wynająć podobny dom za mniej niż koszt kredytu hipotecznego, niektórzy eksperci sugerują, że odejście od domu to rozsądne posunięcie finansowe. W scenariuszu, w którym spłacasz swój kredyt hipoteczny i stajesz w obliczu rosnących stóp procentowych (z powodu kredytów hipotecznych o zmiennej stopie procentowej), zachęta do odejścia może być jeszcze bardziej atrakcyjna. (Kiedy nadchodzi kryzys mieszkaniowy, największymi zwycięzcami są często najemcy).    

    Obliczanie kosztu odejścia od kredytu hipotecznego

    Kalkulacja porównująca koszt czynszu do kosztu kredytu hipotecznego to prosta kalkulacja. Jednym z narzędzi do oszacowania miesięcznych rat kredytu hipotecznego jest kalkulator kredytu hipotecznego. Określenie, ile czasu zajmie domowi odzyskanie utraconej wartości, jest nieco bardziej złożonym wysiłkiem. Użycie 5% rocznego wzrostu wartości da wynik oparty na średnich krajowych. Trochę badań może pomóc w dostosowaniu się do rynków regionalnych i lokalnych. Rozważ przykład:

  • Pierwotna cena: 200 000 USD
  • Dzisiejsza wartość: 150000 USDUtrata wartości: 25% Rok Wartość początkowa + 5% 1150 000 $157 500 $ 2157 500 $165.375 $ 3165,375 $173 643 USD 4173,643 $182,325 $ 5182,325 $191 442 $ 6191 442 $201 014 $Jeśli wartość nieruchomości rośnie średnio o 5% rocznie, osiągnięcie ceny sprzedaży tego domu zajmie sześć lat. Dzięki temu właściciel osiąga próg rentowności, ale nie ma zysku do pokazania (a właściciel co roku spłacał odsetki od pożyczki). Jeśli ceny spadną o kolejne 10%, ożywienie potrwa jeszcze dłużej. (Oczywiście nie można zagwarantować wzrostu cen domów).

  • Pierwotna cena: 200 000 USD
  • Wartość po 25% spadku: 150 000 USDWartość po kolejnych 10% spadku: 135 000 USD Rok Wartość początkowa + 5% 1135 000 $141,750 $ 2141,750 $148 837 $ 3148 837 $156 279 $ 4156 279 $164 093 USD 5164 093 USD172 297 $ 6172 297 $180 912 $ 7180 912 $189 958 $ 8189 958 $199 456 $ 9199 456 $209 429 USDCzas powrotu do zdrowia wynosi teraz ponad osiem lat.

    Metody wychodzenia z kredytu hipotecznego

    Trzy z najczęstszych metod odejścia od kredytu hipotecznego to krótka sprzedaż, dobrowolne wykluczenie i przymusowe wykluczenie. Krótka sprzedaż ma miejsce, gdy kredytobiorca sprzedaje nieruchomość za kwotę niższą od kwoty należnej z tytułu kredytu hipotecznego. Kupującym nieruchomość jest osoba trzecia (nie bank), a cały dochód ze sprzedaży trafia do pożyczkodawcy. Pożyczkodawca wybacza różnicę lub uzyskuje wyrok przeciwko pożyczkobiorcy. Następnie pożyczkobiorca jest zobowiązany do uregulowania spłaty całości – lub części – różnicy między ceną sprzedaży a pierwotną wartością kredytu hipotecznego.

    Nie wszyscy pożyczkodawcy zgodzą się na krótką sprzedaż, ale jeśli to zrobią, krótka sprzedaż stanowi alternatywę dla wykluczenia.

    W przypadku dobrowolnego wykluczenia właściciel domu dobrowolnie przekazuje nieruchomość pożyczkodawcy. Aby zorganizować dobrowolne wykluczenie, porozmawiaj ze swoim bankiem i zorganizuj dostarczenie kluczy do nieruchomości. Chociaż proces ten będzie miał negatywny wpływ na zdolność kredytową właściciela domu, dodatkowe spłaty kredytu hipotecznego nie są już wymagane.

    Mimowolne wykluczenie jest inicjowane przez pożyczkodawcę z powodu braku płatności. Pożyczkodawca korzysta z systemu prawnego w celu przejęcia nieruchomości. Podczas gdy właściciel domu często może mieszkać w nieruchomości przez miesiące (bezpłatnie), podczas gdy ma miejsce proces egzekucji, pożyczkodawca będzie aktywnie starał się odzyskać dług, a ostatecznie właściciel zostanie eksmitowany.

    Podwójny standard

    Firmy rutynowo redukują poziom zatrudnienia i restrukturyzują swoje zadłużenie. Może to zaszkodzić (a czasem zniszczyć) dostawców, którym nie płacą. Są to jednak uważane za „dobre posunięcia biznesowe; Ceny akcji tych spółek zwykle rosną w następstwie.

    Jednak gdy indywidualny właściciel domu próbuje podjąć taką samą decyzję, system prawny zostaje utworzony w celu ochrony zysków pożyczkodawcy. Podczas gdy tylko mniejszość banków zgodzi się na krótką sprzedaż dla właściciela domu, wszystkie z nich są skłonne do przejęcia.

    Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Jeśli uważasz, że byłeś dyskryminowany ze względu na rasę, religię, płeć, stan cywilny, korzystanie z pomocy publicznej, narodowość, niepełnosprawność lub wiek, możesz podjąć pewne kroki. Jednym z takich kroków jest złożenie raportu do Consumer Financial Protection Bureau i / lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.

    Równe szanse dla konsumentów i przedsiębiorstw oznaczałyby, że właściciele domów nie powinni mieć wyrzutów sumienia z powodu rezygnacji z pożyczki niż firmy, które nie wywiązują się ze spłaty lub mają przejęte nieruchomości. Ponieważ pole nie jest wyrównane, pożyczkobiorcy, którzy odchodzą, muszą zaakceptować konsekwencje, które mogą obejmować zniszczenie kredytu, nękanie przez agencje windykacyjne i trudności w uzyskaniu kredytu przez lata.

    Podsumowanie

    Po zakończeniu badań, jeśli odejście jest najlepszą opcją, bądź przygotowany. Aby upewnić się, że masz miejsce do życia, kup nowy, mniejszy dom – lub wynajmij mieszkanie – zanim wyjdziesz z obecnego domu. Kup samochód i inne ważne rzeczy, które wymagają finansowania, zanim Twoja zdolność kredytowa zostanie obniżona, i odłóż trochę gotówki, aby ułatwić przejście.