Jak działa bank ziemi

Jak działa bank ziemi
16 października 2020

1) Co to jest bank ziemi?

Banki ziemi to podmioty rządowe lub korporacje non-profit, które koncentrują się na przekształcaniu pustych, opuszczonych i zalegających z podatkami nieruchomości w produktywne użytkowanie.

Nieruchomości niezamieszkane, opuszczone i zaległe z podatkami są często grupowane jako „nieruchomości problemowe”, ponieważ destabilizują dzielnice, stwarzają zagrożenie pożarowe i bezpieczeństwa, obniżają wartość nieruchomości i drenują dolary z lokalnych podatków. W pewnym sensie są to nieruchomości, które rynek prywatny całkowicie odrzucił.

Zasadniczo banki ziemi są bezpośrednią odpowiedzią na rosnący trend pustostanów i porzucania, stworzone w celu strategicznego nabywania trudnych nieruchomości i przekształcania tych zobowiązań w aktywa. Krótko mówiąc, banki ziemi mają na celu nabycie tytułu własności do tych problematycznych nieruchomości, wyeliminowanie zobowiązań i przekazanie nieruchomości nowym, odpowiedzialnym właścicielom w przejrzysty sposób, który przyniesie rezultaty zgodne z planami społeczności.


Większość banków ziemi ma specjalne uprawnienia (patrz poniżej), które umożliwiają im skuteczniejsze i wydajniejsze podejmowanie takich działań niż inne podmioty publiczne lub non-profit. Przemyślana realizacja bankowości gruntów może rozwiązać niektóre z najtrudniejszych przeszkód utrudniających przywrócenie gruntów do produktywnego użytkowania, pomagając odblokować wartość problematycznych nieruchomości i przekształcić je w aktywa służące rewitalizacji społeczności.


2) Jak tworzone są banki ziemi?

Zazwyczaj banki ziemi są tworzone jako podmioty publiczne na mocy lokalnych rozporządzeń, na podstawie uprawnień przewidzianych w ustawodawstwie upoważniającym państwo. Programy bankowania gruntów można również opracować w ramach istniejących jednostek, takich jak organy ds. Przebudowy, wydziały mieszkaniowe lub wydziały planowania.


3) Ile banków ziemi działa w całym kraju?

Na podstawie naszej wiedzy i doświadczenia w zakresie praktyki szacujemy, że w całym kraju (stan na styczeń 2018 r.) Działa około 170 banków ziemi i programów bankowych ziemi. Obecnie największą liczbę aktywnych banków ziemi posiadają stany Michigan, Ohio i Nowy Jork. Aby zapoznać się z krajowym spisem banków ziemi i programów bankowych ziemi, sprawdź naszą nową interaktywną mapę Land Bank HQ .


4) Jak działa bankowość ziemi?

Banki ziemi są zaprojektowane tak, aby nabywać i utrzymywać problematyczne nieruchomości, a następnie przekazywać je z powrotem do odpowiedzialnej własności i produktywnego użytkowania zgodnie z lokalnymi celami i priorytetami użytkowania gruntów, tworząc bardziej wydajny i skuteczny system eliminacji zarazy.

W celu realizacji tych zadań bankom ziemi przyznaje się szczególne uprawnienia i uprawnienia na mocy ustaw państwowych. Chociaż statuty te różnią się znacznie w poszczególnych stanach, nowsze przykłady kompleksowych przepisów dotyczących banków ziemi na ogół przyznają bankom ziemi następujące uprawnienia:

  • Uzyskaj nieruchomość po niskich lub zerowych kosztach w ramach procesu wykluczenia podatkowego
  • Trzymaj grunty wolne od podatku
  • Wyraźny tytuł i / lub anulowanie podatków
  • Dzierżawę nieruchomości do użytku tymczasowego
  • Negocjuj sprzedaż na podstawie nie tylko najwyższej oferty, ale także wyniku, który najlepiej odpowiada potrzebom społeczności, takim jak mieszkania dla pracowników, sklep spożywczy lub większa przestrzeń rekreacyjna

Chcemy podkreślić, że bank ziemi nie jest „srebrną kulą” dla społeczności borykających się z zarazą. Chociaż banki ziemi są specjalnie zaprojektowane, aby pomóc w zmniejszaniu problematycznych nieruchomości, polityka, priorytety i działania banku ziemi muszą uzupełniać inne strategie i działania społeczności, takie jak egzekwowanie kodeksu strategicznego, inteligentne planowanie i rozwój społeczności oraz skuteczne pobieranie i egzekwowanie podatków.


5) Czy banki ziemi nie konkurują z rynkiem prywatnym z nieuczciwą przewagą?

Bynajmniej. W rzeczywistości bank ziemi jest bezpośrednią odpowiedzią na rosnącą liczbę problematycznych nieruchomości, które rynek prywatny całkowicie odrzucił. Większość wolnych i opuszczonych nieruchomości ma poważne bariery prawne i finansowe, które szkodzą odpowiedzialnym inwestorom prywatnym. Na przykład wiele opuszczonych nieruchomości ma zaciemniony tytuł, co wprowadza pewien poziom niepewności i odpowiedzialności, na którą jest skłonnych przyjąć niewielu odpowiedzialnych inwestorów. Ponadto wiele nieruchomości objętych przejęciem podatkowym zgromadziło od lat zaległe podatki, które znacznie przekraczają wartość rynkową nieruchomości. Podobnie, wiele nieruchomości pozostawionych pustych i opuszczonych przez zbyt wiele lat wymaga inwestycji w naprawy, które znacznie przekraczają to, co rynek mógłby kiedykolwiek zwrócić. Dlatego bank ziemi został specjalnie zaprojektowany zająć się spisem problematycznych nieruchomości, które rynek prywatny odrzucił, i przekształcić te zobowiązania sąsiedzkie w aktywa, które wspierają cele społeczności.

6) Kiedy warto korzystać z banku ziemi?

Każda społeczność rozważająca utworzenie banku ziemi powinna ocenić szereg czynników, aby określić, czy bank ziemi jest potrzebny lub czy może odnieść sukces. Niektóre typowe przyczyny tworzenia banku ziemi obejmują:

  • Duże inwentaryzacje wolnych i opuszczonych nieruchomości
  • Nieruchomości o niewielkiej lub zerowej wartości rynkowej
  • Nieruchomości z zaległymi podatkami przekraczającymi godziwą wartość rynkową
  • Właściwości z problemami z tytułem
  • Nieelastyczna polityka, która dyktuje rozdysponowanie własnością publiczną, odmawiając samorządom szansy na bycie strategicznymi i elastycznymi
  • Spekulacje i niepewność nieodłącznie związane ze sprzedażą aukcyjną nieruchomości objętych przejęciem podatkowym

W niektórych jurysdykcjach może już istnieć podmiot lub agencja (np. Organ ds. Przebudowy), która jest uprawniona do narzędzi do skutecznego przejmowania kontroli nad dużymi zapasami problematycznych nieruchomości i przywracania ich do produktywnego użytku, eliminując potrzebę posiadania banku ziemi. Jednak w niektórych przypadkach takie jednostki koncentrują się przede wszystkim na rozwoju, a nie na eliminacji zarazy i strategiach stabilizacji w bardziej zaniedbanych dzielnicach. W takim przypadku społeczność może nadal chcieć rozważyć utworzenie banku ziemi lub programu bankowego ziemi.


7) Jak wygląda typowy program banku ziemi?

Chociaż wszystkie banki ziemi służą temu samemu celowi, jakim jest nabywanie problematycznych nieruchomości i przywracanie ich do produktywnego użytku, są one dość zróżnicowane pod względem struktury i działalności. Szacujemy, że w całym kraju (stan na styczeń 2018 r.) Działa około 170 banków ziemi i programów bankowych ziemi, które są bardzo zróżnicowane pod względem typów miast, regionów, warunków ekonomicznych, inwentaryzacje, ich możliwości kadrowe, ich organy prawne oraz ich cele i programy. Pomimo tej różnorodności, nasze doświadczenie pokazuje, że odnoszące sukcesy banki ziemi mają kilka podobnych cech:

  • Strategiczne powiązania z poborem podatków i procesem egzekucji.Zaległości podatkowe są często najważniejszym wspólnym mianownikiem wśród pustych i opuszczonych nieruchomości, co wyjaśnia, dlaczego prawie wszystkie banki ziemi ustanowiły strategiczne powiązania z procesem egzekucji podatkowej jako głównym źródłem przejęć. Dzieje się tak zwłaszcza w społecznościach, w których (a) główną przyczyną wakatów i porzucania jest nieskuteczny proces egzekucji podatkowej oraz (b) istnieją ustawowe uprawnienia, umowy międzyrządowe lub polityka umożliwiająca bankowi ziemi nabywanie nieruchomości w ramach procesu egzekucji podatkowej za niewielką opłatą. Chociaż aukcje mogą generować pozytywne wyniki w przypadku nieruchomości zbywalnych, aukcje spekulacyjne rzadko, jeśli w ogóle, prowadzą do pozytywnych wyników w przypadku nieruchomości problematycznych. Banki ziemi mogą i powinny odgrywać kluczową rolę w nabywaniu i przekształcaniu nieruchomości objętych przejęciem podatkowym w produktywne użytkowanie.
  • Operacje skalowane w odpowiedzi na lokalne cele użytkowania gruntów. Banki ziemi, które odniosły sukces, opracowały strategie nabywania i dysponowania, które bezpośrednio wspierają realizację lokalnych celów użytkowania gruntów i zaspokajają potrzeby społeczności. Niektóre banki ziemi zajmują się ogromnymi inwentarzami wyjątkowo niebezpiecznych i opuszczonych nieruchomości w ramach pilnej strategii stabilizacji i bezpieczeństwa publicznego, podczas gdy inne działają wybiórczo z ekstremalną rozwagą. Niezależnie od skali działalności banki ziemi powinny zawsze podejmować decyzje w oparciu o silne zrozumienie priorytetów i celów społeczności oraz kierując się sąsiedzkimi, lokalnymi i regionalnymi planami rewitalizacji.
  • Transakcje oparte na zasadach, przejrzyste i rozliczane publicznie.Pozyskiwanie i dysponowanie właściwościami – zwłaszcza tymi, które od dawna są szkodliwe dla oczu – jest ważnym i delikatnym przedsięwzięciem. Odnoszące sukcesy banki ziemi dołożyły wszelkich starań, aby zbudować i utrzymać zaufanie opinii publicznej poprzez pełną przejrzystość w ustalaniu priorytetów, zasad i procedur rządzących wszystkimi działaniami. Banki lądowe powinny upewnić się, że te podstawowe zasady i polityki zostały ustanowione przed każdą transakcją i corocznie poddawane przeglądowi przy udziale opinii publicznej, aby utrzymać wysoki standard przejrzystości i odpowiedzialności. Ponadto banki ziemi powinny dążyć do tworzenia witryn internetowych, które oferują obywatelom pełny dostęp do dokładnych i aktualnych informacji dotyczących wszystkich operacji, programów, polityk i działań banku ziemi, w tym wykazów sprzedaży i wcześniejszych transakcji.
  • Zaangażowanie mieszkańców i innych interesariuszy społeczności. Nic nie zastąpi zaangażowanych interesariuszy społeczności, którzy rozumieją historię i cele społeczności – i których życie jest najbardziej bezpośrednio związane z pracą banku ziemi. Banki ziemi, które odniosły sukces, znalazły kreatywne i spójne sposoby informowania, angażowania i wzmacniania tych aktywnych mieszkańców, aby pomagali w ustalaniu priorytetów interwencji banku ziemi i opracowywaniu długoterminowych rozwiązań. Niezależnie od tego, czy powołuje się radę doradczą społeczności, czy regularnie organizuje spotkania sąsiedzkie, banki ziemi powinny badać i wdrażać praktyki, które potwierdzają silne zaangażowanie w integrację, zaangażowanie i wzmocnienie pozycji.
  • Dostosowanie do innych lokalnych lub regionalnych narzędzi i programów społecznościowych. Ponieważ bank ziemi jest narzędziem wspierającym lokalnie opracowane cele użytkowania gruntów, a nie celem samym w sobie, ważna jest koordynacja z innymi narzędziami i programami zapobiegania zarazy. Odnoszące sukcesy banki ziemi pomogły w ułatwieniu i pracy w ramach zróżnicowanej współpracy w sektorach publicznym, prywatnym i non-profit, które mają podobne cele gospodarcze i związane z rozwojem społeczności. Nie możemy wystarczająco podkreślić, że aby działania banków ziemi były naprawdę skuteczne, muszą uzupełniać istniejące wysiłki w zakresie zapobiegania zarazy, w tym skuteczne egzekwowanie podatków, egzekwowanie kodeksu strategicznego, inwestycje sąsiedzkie i planowanie społecznościowe.
  • Powtarzające się, niezawodne źródło finansowania. Bank ziemi koncentruje się na spisie problematycznych nieruchomości, które lokalny rynek nieruchomości zasadniczo odrzucił i dlatego zawsze będzie wymagał pewnego poziomu wsparcia publicznego – czy to gotówkowego, czy w naturze – proporcjonalnego do zakresu i skali pustostanów banku ziemi ma pomóc rozwiązać problem. Mając stałe i niezawodne źródło finansowania, banki ziemi mogą skupić się na rodzajach kreatywnych interwencji i partnerstwach społeczności, które są wymagane do przekształcenia zobowiązań w produktywne wykorzystanie, które spełnia i wspiera cele społeczności.

Bank ziemi nie jest panaceum na wszystkie problemy związane z zarazą, a nawet niezbędnym podmiotem w wielu miastach, ale w odpowiednim środowisku i przy odpowiedniej strukturze prawnej bank ziemi może być kluczowym narzędziem zwrotu pustej i problematycznej nieruchomości do produktywne wykorzystanie.

8) Jakie są podstawowe uprawnienia banku ziemi?

W zależności od prawa stanowego i lokalnego banki ziemi mają często wyjątkowe uprawnienia prawne, które wspierają ich działalność i ułatwiają powrót problematycznych nieruchomości do produktywnego wykorzystania. Chociaż te statuty różnią się znacznie w poszczególnych stanach, generalnie przyznają one następujące uprawnienia:

  • Uzyskaj nieruchomość po niskich lub zerowych kosztach poprzez wykluczenie podatkowe
  • Trzymaj grunty wolne od podatku
  • Wyraźny tytuł i / lub anulowanie podatków
  • Dzierżawę nieruchomości do użytku tymczasowego
  • Negocjuj sprzedaż w oparciu nie tylko o najwyższą ofertę, ale także o wynik, który najlepiej odpowiada potrzebom społeczności, takim jak mieszkania siły roboczej, sklep spożywczy lub tereny zielone

Korzystając z tych specjalnych uprawnień, banki ziemi mogą usprawnić usuwanie zarazy i stworzyć zwinne, odpowiedzialne i oparte na społeczności podejście do przywracania problematycznych nieruchomości do produktywnego użytku.


9) Czym różni się bank ziemi od organu odpowiedzialnego za przebudowę?

W kilku stanach uchwalono ustawodawstwo, które przyznaje władzom zajmującym się odbudową wiele takich samych uprawnień jak bankom ziemi. Na przykład w Luizjanie niektóre organy zajmujące się przebudową mogą również działać jako banki ziemi. Jednak w większości stanów władze zajmujące się odbudową i banki ziemi różnią się zarówno pod względem uprawnień, jak i misji. Banki gruntów zazwyczaj wdrażają zasady rozporządzania, które pozwalają na większą elastyczność niż organ ds. Ponownego zagospodarowania w odniesieniu do przejmowanych i rozważań. Jednak w przeciwieństwie do wielu organów zajmujących się odbudową, banki ziemi nie mają władzy nadrzędnej domeny, ani też banki ziemi nie mają prawa do opodatkowania. Jeśli chodzi o misję, wiele banków ziemi koncentruje się na pozyskiwaniu, stabilizowaniu i przywracaniu do produktywnego wykorzystania tych nieruchomości, które są uważane za mające najbardziej niszczący wpływ na społeczność.Są to nieruchomości, które mogą nie mieć możliwości natychmiastowej przebudowy, ale destabilizują dzielnice i obniżają jakość życia. Dla porównania, organ ds. Przebudowy zazwyczaj koncentruje się na nieruchomościach z potencjałem do ponownego zagospodarowania w najbliższej perspektywie oraz na projektach deweloperskich na dużą skalę, które są zgodne z widocznymi i długoterminowymi celami rozwoju gospodarczego.


10) W jaki sposób finansowany jest bank ziemi?

Banki ziemi są zazwyczaj finansowane z różnych źródeł, które mogą obejmować dochody ze sprzedaży nieruchomości, dotacje fundacji, ogólne środki z funduszy od władz lokalnych i powiatowych oraz dotacje federalne i stanowe. Banki ziemskie w niektórych stanach otrzymały znaczne fundusze z federalnych funduszy Hardest Hit Funds (na przykład Michigan i Ohio) oraz National Mortgage Settlement Funds (na przykład z Nowego Jorku i Illinois).

Kilka mechanizmów finansowania, występujących wyłącznie w bankach ziemi, zostało włączonych do ustawodawstwa państwowego. Na przykład w Michigan i Nowym Jorku banki ziemi są w stanie odzyskać 50% podatków od nieruchomości zwróconych na listę podatkową przez pięć lat. W Ohio specjalne opłaty nakładane na zalegających podatników stanowią dedykowane źródło finansowania operacji banku ziemi. Znalezienie spójnych i najlepiej dedykowanych źródeł finansowania ma kluczowe znaczenie dla sukcesu banków ziemi, ponieważ ponoszą one znaczne koszty przekształcania niebezpiecznych zobowiązań, które rynek prywatny odrzucił, w aktywa poprawiające żywotność sąsiedztwa. Kilka z odnoszących największe sukcesy banków ziemi z całego kraju jest również kapitalizowanych przez ich lokalne jednostki rządowe poprzez roczne przydziały budżetowe lub pomoc rzeczową, taką jak wspólny personel.


11) Ile nieruchomości mają banki ziemi na ogół w swoim inwentarzu w danym momencie?

Inwentarze banków ziemi różnią się znacznie w zależności od jurysdykcji. Rozmiary zasobów reklamowych wahają się od kilku nieruchomości do tysięcy nieruchomości. Przyczyny tej zmienności obejmują wielkość społeczności, w której znajduje się bank ziemi, poziom niepokoju i dezinwestycji w każdej społeczności, proces nabywania nieruchomości, strategię i władze banku ziemi (w tym to, czy prawo stanowe przyznaje bankowi ziemi uprawnienia wybierać i wybierać nieruchomości do nabycia w wyniku egzekucji podatkowej) oraz misję i cele banku ziemi.


12) Jakie nieruchomości nabywają banki ziemi?

Większość nabywanych przez banki gruntów to puste nieruchomości mieszkalne, zalegające z podatkami. Oprócz działek objętych przejęciem podatkowym banki ziemi mogą nabywać nieruchomości będące własnością nieruchomości (REO) oraz otrzymywać prywatne darowizny i publiczne transfery gruntów. Chociaż większość nieruchomości to zwykle wolne domy mieszkalne jednorodzinne lub niezabudowane działki, banki gruntów nabywają również mieszkania wielorodzinne, nieruchomości komercyjne i przemysłowe, aw rzadkich przypadkach zajmowane nieruchomości na wynajem. W rzeczywistości niektóre banki gruntów mają nawet dobrze rozwinięte programy terenów zdegradowanych, dzięki którym nabywają duże, dawniej przemysłowe nieruchomości.


13) Jakie dodatkowe informacje lub pomoc techniczną może zapewnić Community Progress w odniesieniu do banku ziemi?

Więcej informacji na temat banków ziemi i banków ziemi można znaleźć w następujących publikacjach:

  • Land Banks and Land Banking 2nd Edition , wydana w czerwcu 2015 r., Opiera się na sukcesie pierwszej edycji, zawierając rozszerzoną kolekcję praktycznych zasobów, w tym obszerne wskazówki dotyczące tworzenia i prowadzenia banku ziemi, stan wzorcowy umożliwiający ustawodawstwo i przykładowe polityki administracyjne
  • Zabierz to do banku: How Land Banks are Strengthening America’s Neighborhoods, opublikowany w listopadzie 2014 r., Zawiera wyniki krajowego badania istniejących banków ziemi, a także siedem szczegółowych portretów różnorodnych banków ziemi
  • Land Banks and Land Banking , przełomowa publikacja autorstwa współzałożyciela Community Progress i starszego doradcy Franka S. Alexandra

Kliknij tutaj, aby dowiedzieć się więcej o naszych usługach pomocy technicznej, w tym o próbkach poprzednich projektów, opiniach klientów i naszym nowym programie stypendiów pomocy technicznej.

(Kredyty fotograficzne (od góry do dołu): Jen Leonard for Community Progress, Calhoun County Land Bank, Jen Leonard for Community Progress, Kalamazoo County Land Bank, Chelsea Allinger for Community Progress, Genesee County Land Bank, Genesee County Land Bank, Payton Heins za Centrum Postępu Społeczności).