Czym są komercyjne pożyczki pomostowe i jak działają?

17 lutego 2021

Kevin Mercadante, 25 lutego 2017 r

Komercyjne pożyczki pomostowe to elastyczna umowa pożyczki mająca na celu zapewnienie krótkoterminowego finansowania do czasu realizacji strategii wyjścia, takiej jak refinansowanie lub sprzedaż. Komercyjne pożyczki pomostowe działają jako finansowanie przejściowe, ułatwiając zakup nieruchomości komercyjnych i dokończenie rehabilitacji lub modernizacji, ale nie działają jako stałe finansowanie. Komercyjna pożyczka pomostowa zapewnia finansowanie zakupu nieruchomości komercyjnej, która wymaga znacznych remontów lub modernizacji. Mogą z nich korzystać również pożyczkobiorcy, którzy jeszcze nie kwalifikują się do stałego finansowania.

Jeśli szukasz kredytu pomostowego na nieruchomość mieszkalną, taką jak dom na wynajem lub projekt typu „fix-and-flip, przeczytaj nasz artykuł o najlepszym pożyczkodawcy.

Czym są komercyjne pożyczki pomostowe?

Komercyjne kredyty pomostowe ― znane również jako komercyjne kredyty pomostowe hipoteczne ― to krótkoterminowe komercyjne kredyty na nieruchomości, które są wykorzystywane do zakupu nieruchomości komercyjnych, gdy stałe finansowanie nie jest możliwe. Ich głównym zastosowaniem jest sytuacja, gdy nieruchomość wymaga gruntownej renowacji, zanim będzie kwalifikować się do stałego finansowania. Istnieją jednak inne powody, dla których pożyczkobiorca może rozważyć kredyt pomostowy:

  • Nieruchomość ma niezadowalające wskaźniki obłożenia
  • Profil kredytowy pożyczkobiorcy wymaga poprawyPożyczkobiorca nie może czekać na stałe finansowanieBrak pełnej własności lub zespołu projektowegoPożyczki pomostowe mają zazwyczaj okres spłaty od sześciu miesięcy do trzech lat – po czym nieruchomość jest sprzedawana lub refinansowana przy użyciu stałego finansowania.

    Komercyjne kredyty pomostowe można wykorzystać na zakup lub refinansowanie budynków biurowych, hoteli, nieruchomości handlowych, budownictwa wielorodzinnego, w tym apartamentowców, a nawet gruntów surowych, które zostaną zabudowane komercyjnie.

    Charakteryzują się szybkim zamknięciem, a kwoty pożyczek są oparte na w pełni poprawionej wartości nieruchomości, a nie na jej wartości „w stanie obecnym. W ten sposób komercyjne kredyty pomostowe zapewniają kapitał, którego inwestor musi szybko zamknąć możliwości, w razie potrzeby przeprowadzić niezbędne remonty oraz sprzedać lub refinansować na stałe finansowanie z przystępnymi miesięcznymi płatnościami.

    W przeciwieństwie do pożyczek SBA 7a lub pożyczek CDC / SBA 504, które wymagają, aby większość nieruchomości była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, komercyjne kredyty hipoteczne mogą być wykorzystane na nieruchomość niezajętą ​​przez właściciela. Oznacza to, że pożyczki pomostowe można wykorzystać na komercyjne nieruchomości inwestycyjne i nieruchomości przynoszące dochód.

    Dla kogo są odpowiednie komercyjne kredyty hipoteczne?

    Komercyjne pożyczki pomostowe mogą być cennym narzędziem dla osób poszukujących nieruchomości inwestycyjnych – komercyjnych, mieszkaniowych lub przemysłowych – lub firm poszukujących przestrzeni do działania.

    Najczęstszym celem komercyjnego kredytu hipotecznego jest zakup i ulepszenie niewykorzystywanej nieruchomości komercyjnej. Umożliwiają one zarówno zakup nieruchomości w złym stanie, jak i przeprowadzenie niezbędnych remontów i modernizacji.

    Przykład: Wykorzystanie komercyjnych kredytów pomostowych do zakupu i remontu nieruchomości inwestycyjnychZałóżmy, że kupujesz 20-lokalowy budynek mieszkalny w złym stanie, w którym najemcy są w 50% wynajęci. Ze względu na jej zły stan można nabyć nieruchomość ze znaczną zniżką. Chociaż nieruchomość mogłaby być warta 2,5 miliona dolarów, gdyby została całkowicie odnowiona, a obłożenie najemców wzrosło do 90% lub więcej, w obecnym stanie można ją kupić za 1 milion dolarów.

    Remont budynku mieszkalnego w miejscu, w którym wyceniono go na 2,5 miliona dolarów, będzie kosztował dodatkowy 1 milion dolarów. Komercyjny kredytodawca pomostowy przypisze nieruchomość wartość kredytu do kosztu (LTC) w wysokości 2 mln USD (zakup 1 mln USD + remont 1 mln USD = w pełni odnowiony). Komercyjny pożyczkodawca pomostowy zazwyczaj ogranicza udzielanie pożyczek do tej KDT, a nie potencjalną wartość odsprzedaży.

    Większość komercyjnych kredytów hipotecznych będzie dostępna za maksymalnie 80% LTC. Przy ostatecznym koszcie 2 milionów dolarów pożyczkodawca zapewni finansowanie na kwotę 1,6 miliona dolarów. Umożliwi to zakup nieruchomości za 1 milion dolarów i 600 000 dolarów na opłacenie remontu. Pozostała część potrzebnych środków – w tym przypadku 400 000 USD ― będzie pochodzić z własnych środków.

    Po zakończeniu renowacji posiadasz nieruchomość o wartości 2,5 miliona dolarów i będziesz w stanie refinansować kredyt pomostowy ze stałego finansowania lub sprzedać nieruchomość z zyskiem.

    Inne sposoby korzystania z komercyjnych kredytów pomostowych hipotecznychPrzy zakupie i renowacji nieruchomości komercyjnych najczęściej spotyka się komercyjne kredyty hipoteczne, są jednak inne sytuacje, w których mogą być pomocne.

    Na przykład, ponieważ komercyjne kredyty hipoteczne oparte są głównie na aktywach, możesz ich użyć do zakupu nieruchomości w momencie, gdy Twój profil kredytowy jest mniej niż idealny. W branży, która może skutkować dużymi wahaniami ważnych wskaźników gwarantowania emisji, takich jak zadłużenie do dochodu (DTI) i pokrycie obsługi zadłużenia (DSCR), a nawet skutkować zastawem mechaników, mniej niż idealny profil kredytowy oznacza więcej niż tylko „zły kredyt. Komercyjna pożyczka pomostowa umożliwia uzyskanie tymczasowego finansowania, które wystarcza na rozwiązanie innych problemów kredytowych i uzyskanie stałego finansowania w późniejszym terminie.

    Komercyjne pożyczki pomostowe mogą być również dobrym rozwiązaniem dla pożyczkobiorców, którzy mają możliwość z ograniczonym przedziałem czasowym i potrzebują szybko zabezpieczyć finansowanie. Podobnie, jeśli stałe finansowanie zazwyczaj wymaga posiadania pełnego zespołu projektowego lub zarządzającego, można uzyskać komercyjną pożyczkę pomostową, aby zabezpieczyć szansę na zakończenie opracowywania ostatecznych szczegółów.

    Komercyjne kredyty hipoteczne można również wykorzystać do zakupu i zagospodarowania gruntów, wyburzania istniejących konstrukcji i przebudowy lub do zakupu, renowacji i sprzedaży istniejących nieruchomości, takich jak pożyczki typu „fix-and-flip. W przeciwieństwie do ogólnych kredytów hipotecznych, komercyjne kredyty pomostowe dotyczą pojedynczej nieruchomości i mają klauzulę wymagalności przy sprzedaży.

    Jak działają komercyjne kredyty hipoteczne?

    Komercyjne pożyczki pomostowe działają przez pożyczkodawców udzielających bardziej ryzykownych pożyczek na krótkie okresy. Podczas gdy dostawcy lub stałe finansowanie nieruchomości komercyjnych będą udzielać pożyczek na podstawie aktualnego wskaźnika wartości kredytu do wartości (LTV), komercyjni dostawcy kredytów pomostowych będą udzielać pożyczek w oparciu o KDT lub wartość po naprawie (ARV). Ich finansowanie pozwala postawić na przyszłą wartość nieruchomości, a nie na jej aktualną wartość.

    Komercyjna pożyczka pomostowa działa najlepiej, gdy nabywasz docelową nieruchomość z dużym rabatem, zwykle z powodu złego stanu lub złego zarządzania. Po ustaleniu celu i rozsądnych szacunków dotyczących niezbędnych remontów w celu doprowadzenia nieruchomości do standardu, możesz ubiegać się o finansowanie pomostowe.

    Pożyczkodawca oceni nie tylko nieruchomość i Twoje plany remontowe, ale także rynek nieruchomości, taki jak rynek nieruchomości i rynek pracy, zanim podejmie decyzję o zatwierdzeniu lub odrzuceniu projektu. Po zatwierdzeniu pożyczkodawca ustali cenę pożyczki w oparciu o związane z nią ryzyko. W przeciwieństwie do stałego finansowania nieruchomości komercyjnych, kredyty pomostowe są produktami wysoce zindywidualizowanymi, więc stawki i warunki mogą się znacznie różnić.