Czy teraz czas na refinansowanie? Próg rentowności tak ważny, jak niskie ceny

17 lutego 2021

Zobacz, jak wpływają na Ciebie progi rentowności i koszty odsetek

  • Dzielić
  • KołekE-mailRefinansowanie kredytu hipotecznego może być atrakcyjne, zwłaszcza gdy możesz zabezpieczyć niższą stopę procentową w momencie, gdy są one historycznie niskie. Masz możliwość obniżenia miesięcznych rat, wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, a może nawet spieniężenia części kapitału własnego domu. Jednak koszty i opłaty związane z zamknięciem mogą szybko pochłonąć wszelkie oszczędności, na które liczysz, pozostawiając cię od samego początku – lub gorzej.

    Są sytuacje, w których refinansowanie kredytu mieszkaniowego na pewno ma sens. Trochę matematyki może pomóc ci zidentyfikować te możliwości.

    Poznaj swój próg rentowności

    Jednym z narzędzi pomocnych w ocenie refinansowania jest próg rentowności. Ta analiza pozwala dowiedzieć się, ile czasu zajmie odzyskanie kosztów refinansowania. Załóżmy na przykład, że płacisz 2000 USD kosztów zamknięcia i opłat za nową pożyczkę, a Twoja nowa płatność będzie o 100 USD miesięcznie niższa niż teraz. W tym scenariuszu osiągnięcie rentowności zajmuje 20 miesięcy (aby obliczyć, weź 2000 USD kosztów podzielonych przez 100 USD miesięcznych oszczędności). Potem co miesiąc wychodzisz o 100 $.

    Aby obliczyć próg rentowności, podziel miesięczne oszczędności na koszty wymagane do refinansowania. Pisemna formuła wyglądałaby następująco: Liczba miesięcy do osiągnięcia rentowności = Koszty zamknięcia / Spadek miesięcznych płatności

    Aby refinansowanie miało sens, próg rentowności musi być stosunkowo szybki. Krótszy okres pozwala czerpać korzyści przez więcej lat, zanim ponownie sprzedasz lub refinansujesz. Ta kalkulacja jest szczególnie przydatna, jeśli planujesz przeprowadzić się, ponieważ masz już pojęcie, kiedy możesz sprzedać swój dom.

    Koszty zamknięcia refinansowania często wynoszą około 3% i 6% kwoty głównej pożyczki. Pamiętaj, że koszty i opłaty mogą się nieco różnić w zależności od pożyczkodawcy, a nawet od pożyczki do pożyczki, więc weź to pod uwagę podczas wykonywania obliczeń.

    Przechodzisz między ARM a kredytem hipotecznym o stałym oprocentowaniu?

    Jednym z momentów, w których rozsądne może być skorzystanie z innego kredytu hipotecznego, jest przełączenie się między kredytem o regulowanym oprocentowaniu (ARM) a kredytem o stałym oprocentowaniu. ARM mogą ostatecznie skończyć z wyższymi stopami procentowymi niż kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu, nawet jeśli ARM zaczyna się niżej. Te niskie stawki mogą prowadzić do zaskoczenia pożyczkobiorców później, gdy ich miesięczne raty rosną wraz z ich oprocentowaniem. Refinansowanie ARM do 15- lub 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu może wyeliminować niepewność związaną z oprocentowaniem zmiennym. To idealne rozwiązanie, gdy stawki są niskie.

    Z drugiej strony, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych gwałtownie spada i spodziewasz się, że tak będzie nadal, sensowne może być przejście z kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu i wysokim oprocentowaniu na ARM, który korzysta z niższych stóp. Refinansowanie tego rodzaju najlepiej nadaje się dla właścicieli domów, którzy mogą wchłonąć wyższe miesięczne płatności, jeśli stawki ponownie wzrosną.

    Nie da się przewidzieć przyszłości, dlatego zawsze istnieje niepewność przy wyborze między pożyczką o stałym oprocentowaniu a ARM. Jeśli wybierzesz ARM, upewnij się, że stać cię na wyższe płatności, na wszelki wypadek.

    Krótszy okres kredytu hipotecznego

    Refinansowanie może pozwolić na szybszą spłatę domu, oszczędzając lata spłaty kredytu. Możesz także skorzystać z niższych ogólnych kosztów odsetek od pożyczki krótkoterminowej.

    Kredyt hipoteczny rozłożony na 30 lat będzie kosztował więcej odsetek niż kredyt rozłożony na 15 lat. Na przykład 200 000 dolarów pożyczonych w ciągu 30 lat z oprocentowaniem 4% będzie kosztować 143 739 dolarów samych odsetek. Ten sam kredyt hipoteczny na 15 lat będzie kosztował 66 288 dolarów odsetek. Tak więc, jeśli chcesz zminimalizować koszty odsetek i szybciej wyjść z zadłużenia, refinansowanie na krótszy okres ma sens. Ponadto pożyczki krótkoterminowe mają zwykle niższe stopy procentowe niż pożyczki długoterminowe. Wcześniejsze    

    Uzyskaj lepszą cenę

    Oprocentowanie kredytów hipotecznych stale się zmienia. Stawka, którą otrzymasz, zależy od wielu czynników, w tym Twojej zdolności kredytowej, polityki gospodarczej i posiadanej nieruchomości. Jeśli stawka, do której kwalifikowałeś się przy pierwotnym zakupie domu, jest znacznie wyższa niż ta, którą mógłbyś uzyskać dzisiaj, możesz zaoszczędzić pieniądze dzięki refinansowaniu.

    Lepsza stawka jest zawsze miła, ale upewnij się, że wyjdziesz z przodu po zapłaceniu kosztów zamknięcia. Można to zrobić na kilka sposobów:

  • Przeprowadzanie analizy progu rentowności, jak opisano powyżej
  • Patrząc na całkowite koszty dochodu w całym okresie życia (patrz poniżej)Kiedy należy zachować ostrożność przy refinansowaniu

    W niektórych przypadkach refinansowanie nie jest dobrym pomysłem. Na przykład czasami wzrosną całkowite koszty odsetek – nawet jeśli zmniejszy się miesięczna rata. Jest to szczególnie ważne, jeśli twoja nowa pożyczka ma dłuższy okres, na przykład gdy przechodzisz z 15-letniej pożyczki na 30-letnią pożyczkę hipoteczną.

    Tabela amortyzacji może pomóc zilustrować, jak to się dzieje. Za każdym razem, gdy dokonujesz miesięcznej płatności, część płatności jest przeznaczona na pożyczony kapitał, a część stanowi koszt odsetek. We wczesnych latach pożyczki większość każdej płatności przeznaczana jest na odsetki, co ledwo wpływa na wysokość kwoty głównej.

    Jeśli zachowasz swoją starą pożyczkę, coraz większa część każdej płatności będzie z czasem zmniejszać saldo pożyczki. Ale jeśli zrezygnujesz ze starej pożyczki na nową, wrócisz do początku procesu amortyzacji i z powrotem do wcześniejszych spłat, które są głównie kosztami odsetek. Jeśli miałeś 30-letni kredyt hipoteczny i refinansowałeś go po 10 latach do kolejnego 30-letniego kredytu hipotecznego, to tak, jakbyś przestawiał zegar – będziesz spłacać swój dom łącznie przez 40 lat.

    Spójrz na ogólny obraz, zanim dokonasz refinansowania. Jeśli refinansujesz, możesz płacić kilkaset dolarów mniej każdego miesiąca, ale może to kosztować Cię dziesiątki tysięcy dolarów więcej odsetek przez całe życie.