Czy kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej (ARM) jest odpowiedni dla Ciebie?

Category: Cały Okres
17 lutego 2021

Kredyt hipoteczny o regulowanym oprocentowaniu, zwany w skrócie ARM, to kredyt hipoteczny z oprocentowaniem powiązanym z indeksem ekonomicznym. Oprocentowanie i Twoje płatności są okresowo korygowane w górę lub w dół wraz ze zmianami indeksu.

Terminologia ARM
  • Indeks – indeks to przewodnik używany przez pożyczkodawców do mierzenia zmian stóp procentowych. Typowe indeksy używane przez pożyczkodawców obejmują działalność jedno-, trzy- i pięcioletnich skarbowych papierów wartościowych, ale jest też wiele innych. Każdy ARM jest powiązany z określonym indeksem.
  • Marża – pomyśl o marży jako o marży pożyczkodawcy. Jest to stopa procentowa, która odzwierciedla koszt prowadzenia działalności przez pożyczkodawcę oraz zysk, jaki osiągnie z pożyczki. Marża jest dodawana do stopy indeksu w celu określenia całkowitej stopy procentowej. Zwykle pozostaje taki sam przez cały okres trwania kredytu mieszkaniowego. Okres korekty – okres korekty to okres pomiędzy potencjalnymi korektami stóp procentowych.Możesz zobaczyć ARM opisane liczbami, takimi jak 1/1, 3/1 i 5/1. Pierwsza liczba w każdym zestawie odnosi się do początkowego okresu pożyczki, podczas którego Twoje oprocentowanie pozostanie takie samo, jak w dniu podpisania dokumentów pożyczki.

    Druga liczba to okres korekty, który pokazuje, jak często można dokonywać korekt kursu po zakończeniu początkowego okresu. Powyższe przykłady to wszystkie ARM z rocznymi korektami – co oznacza, że ​​korekty mogą mieć miejsce każdego roku.

    Poniższy wykres przedstawia średnią 5/1 roku ARM od roku 2005 do dziś.

    Jeśli moje płatności mogą wzrosnąć, dlaczego powinienem rozważyć ARM?

    Początkowa stopa procentowa dla ARM jest niższa niż dla kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej, w przypadku której stopa procentowa pozostaje taka sama przez cały okres trwania pożyczki. Niższa stawka oznacza niższe płatności, co może pomóc zakwalifikować się do większej pożyczki.

    Jak długo planujesz posiadać dom? Możliwość podwyżki cen nie ma tak dużego znaczenia, jeśli planujesz sprzedać dom w ciągu kilku lat.

    Czy spodziewasz się wzrostu dochodów? Jeśli tak, dodatkowe fundusze mogą pokryć wyższe płatności wynikające ze wzrostu stawek.

    Niektóre ARM można przekształcić w kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu. Jednak opłaty za konwersję mogą być wystarczająco wysokie, aby odebrać wszystkie oszczędności, które widziałeś przy początkowym niższym kursie.

    Indeksy ARM

    Chociaż nie możesz dyktować, jakiego indeksu używa pożyczkodawca, możesz wybrać pożyczkę i pożyczkodawcę na podstawie indeksu, który będzie miał zastosowanie do pożyczki. Zapytaj pożyczkodawcę, jak każdy używany indeks radził sobie w przeszłości. Twoim celem jest znalezienie ARM, który jest powiązany z indeksem, który pozostaje dość stabilny przez wiele lat.

    Porównując pożyczkodawców, weź pod uwagę zarówno indeks, jak i oferowaną marżę.

    Obniżone stawki i zakupy

    Kupując dom, możesz napotkać sprzedawców, którzy oferują opłatę za wykup, która pozwala pożyczkodawcy zaoferować Ci początkową stopę niższą niż suma indeksu i marży. Nowi producenci domów czasami oferują tego typu pakiet zakupu, aby pomóc ludziom wejść do ich domów.

    Stopa skupu w końcu wygaśnie, a twoje płatności mogą znacznie wzrosnąć, jeśli kurs ARM zostanie skorygowany w górę w tym samym czasie, gdy wygasa rabat.

    Pamiętaj, że sprzedający czasami podnoszą cenę domu o kwotę, którą płacą, aby wykupić Twoją pożyczkę. Dodatkowy koszt może z czasem zastąpić wszelkie oszczędności wynikające z początkowego rabatu.

    Limity stóp procentowych

    Limity stawek ograniczają wysokość odsetek, które można naliczyć. Istnieją dwa rodzaje limitów stóp procentowych powiązanych z ARM.

  • Okresowe limity ograniczają kwotę, jaką stopa procentowa może wzrosnąć z jednego okresu dostosowawczego do następnego. Nie wszystkie ARM mają okresowe limity cen.
  • Ogólne limity ograniczają, o ile stopa procentowa może wzrosnąć w okresie spłaty pożyczki. Ogólne ograniczenia są wymagane przez prawo od 1987 r.Limity płatności

    Limit płatności ogranicza, o ile miesięczna płatność może wzrosnąć przy każdym dostosowaniu. ARM z limitami płatności często nie mają okresowych limitów stawek.

    Przeniesienia

    Jeśli ograniczenie stóp procentowych utrzymywało Twoje oprocentowanie na poziomie korekty, mimo że indeks wzrósł, kwota wzrostu może zostać przeniesiona na następny okres korekty.

    Uważaj na ujemną amortyzację

    Amortyzacja ma miejsce, gdy płatności są wystarczająco wysokie, aby zapłacić należne odsetki powiększone o część kapitału.

    Ujemna amortyzacja ma miejsce, gdy płatności nie pokrywają kosztów odsetek. Niespłacona kwota jest doliczana z powrotem do kredytu, gdzie generuje jeszcze większe zadłużenie odsetkowe. Jeśli tak się stanie, możesz dokonać wielu płatności, ale nadal jesteś winien więcej niż na początku pożyczki.

    Ujemna amortyzacja ma zwykle miejsce, gdy pożyczka ma limit spłaty, który uniemożliwia comiesięczne spłaty kosztów odsetek.

    Kredytodawcy są zobowiązani do udzielenia Ci pisemnych informacji, które pomogą Ci porównać i wybrać kredyt hipoteczny. Nie wahaj się zadawać tylu pytań, ile potrzeba, aby zrozumieć każdy aspekt ARM i innych oferowanych Ci kredytów mieszkaniowych.

    Poznaj fakty na temat kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu

    Jakie jest ryzyko związane z kredytem hipotecznym o zmiennej stopie procentowej? Aby zmniejszyć ryzyko, przed zaakceptowaniem ARM należy rozważyć następujące kwestie.

    Stawki zdyskontowane –

    Sprzedawcy kupujący czasami płacą opłatę, która pozwala pożyczkodawcy zaoferować początkową stawkę niższą niż suma indeksu i marży. Stopa skupu w końcu wygaśnie.

  • The Double Whammy

    Twoje płatności mogą znacznie wzrosnąć, jeśli Twoja stawka wzrośnie w tym samym czasie, gdy wygaśnie zniżka.
  • Czy opłaca się obniżona cena? Sprzedający mogą podnieść cenę domu o kwotę, którą płacą, aby wykupić Twoją pożyczkę. Dodatkowy koszt może z czasem zastąpić wszelkie oszczędności wynikające z początkowego rabatu. Pułapy stóp procentowych Limity

    stóp procentowych ograniczają wysokość odsetek, które możesz pobrać. Istnieją dwa rodzaje limitów stóp procentowych powiązanych z ARM.

  • Okresowe limity ograniczają kwotę, jaką stopa procentowa może wzrosnąć z jednego okresu dostosowawczego do następnego. Nie wszystkie ARM mają okresowe limity cen.
  • Ogólne limity ograniczają, o ile stopa procentowa może wzrosnąć w okresie spłaty pożyczki. Ogólne ograniczenia są wymagane przez prawo od 1987 r. Płatność Czapki

    Granice cap płatność ile miesięczne płatności może zwiększyć w każdej regulacji. ARM z limitami płatności często nie mają okresowych limitów stawek.

    Przeniesienia

    Jeśli ograniczenie stóp procentowych zatrzymało Twoje oprocentowanie pomimo wzrostu indeksu, kwota wzrostu może zostać przeniesiona na następny okres korekty.

    Negatywna amortyzacja

    Amortyzacja ma miejsce, gdy płatności są na tyle wysokie, że pozwalają na zapłacenie należnych odsetek powiększonych o część kwoty głównej.

  • Ujemna amortyzacja ma miejsce, gdy płatności nie pokrywają kosztów odsetek. Niespłacona kwota jest doliczana z powrotem do kredytu, gdzie generuje jeszcze większe zadłużenie odsetkowe. Jeśli tak się stanie, możesz dokonać wielu płatności, ale nadal jesteś winien więcej niż na początku pożyczki.
  • Ujemna amortyzacja ma zwykle miejsce, gdy pożyczka ma limit spłaty, który uniemożliwia comiesięczne spłaty kosztów odsetek.Ujemna amortyzacja nie ma tak dużego wpływu, gdy nieruchomość ładnie się wycenia, więc niższe płatności mogą być dla Ciebie bardziej atrakcyjne niż spłata zasady.Kredytodawcy są zobowiązani do udzielenia Ci pisemnych informacji, które pomogą Ci porównać i wybrać kredyt hipoteczny. Nie wahaj się zadawać tylu pytań, ile potrzeba, aby zrozumieć każdy aspekt Twojej pożyczki.